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合肥土地市場上具有“劃時代”意義

  “2016年是我房地產從業10年以來最難過的一年,總覺得好日子應該慢慢過,這種突然的房價飛漲讓我感到不安。加上恐慌性購買增加,太多人找我買房,賣給一個人就可能得罪100個人。”合肥一家房企的職業經理人回憶起2016“地王年”滿是感慨。
  他的不安很快就印證到市場中。本是多方向交通樞紐的合肥,如今卻纏繞在高房價的蜘蛛網中。這個城市剛剛起跑,無數個人、家庭、企業就因房地產而改變、裂變。
  價值變了
  合肥土地市場經歷了很長一段時間的留白。
  與多數曾徘徊于二線與三線之間的城市一樣,合肥的樓市發展同樣要追溯到上個世紀90年代,1998年的市場化改革為其注入活力,2000年后蓬勃興起。
  “2002年,合肥城中心房價在1200元/平方米到1500元/平方米之間,2008年我們開發銷售的銀泰中心住宅價格可以賣到1.3萬元/平方米,6年時間單價呈10倍增長,這是合肥樓市高速發展期。”太平洋(合肥)置業有限公司常務副總經理張昕接受媒體專訪時回憶。
  2008年至2014年,全國樓市調控不斷升級,與一線城市樓市趨勢一致的是,合肥曲中有進,不一樣的是,合肥表現出少有的穩定性。而這種穩定性來自于城市擴張產生的支撐力,以及地方智慧產生的統計學漂亮數字。
  期間,“大合肥時代”被勾勒成型。2010年,合肥提出要在“十二五”期間建設成為區域性的特大城市,地區的生產總值要突破6000億元,人均GDP達到1.5萬美元,縣域房地產市場因此被激發。除此之外,在2013年的樓市調控中,合肥將肥東、肥西、長豐三縣靠近市區的房屋納入備案系統,因此房價呈現出少有的穩定。這一景象被開發商描述為“合肥市房價一直控得很好”。
  當時的合肥積極“畫餅”,但并不足以“充饑”,合肥和其房價一樣,常年貌合神離于長三角區域,城市價值與樓市價值都陷于低洼之處,開發商在這一時期入駐的積極性不高。大型房企中,邁腳早一點的萬科,借力于中航地產得以在2008年曲線進入合肥,保利2010年后進入,接近合肥保利的人士稱此為“很偶然,合肥在當時并不是保利地產重點布局城市”。另外據知情人士透露,招商地產、龍湖地產也在此期間設立了合肥辦事處,但遲遲未動身拿地,合肥仍是本土房企的主場。
  風云變幻發生在2016年,3月25日,上海出臺新政,兩道殺手锏封住了買房意愿,一道是首付提高,二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成;另一道是加碼限購,非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿兩年調整為滿五年。環上海地區的南京、杭州樓市調控政策也連番升級地出臺。這些長三角核心城市置業門檻拉高,壓縮了需求量,逼迫購買轉移,合肥城市與房地產的的分量與利基即刻凸顯與上位,合肥的時間開始了。
  合肥房價漲幅全球第一之后:開發商擔憂人才流失
  政府規劃的濱湖新區住宅林立,下班時間車流流向老城?
  在城市內生成長一端,長時間以來,合肥對“湖”有著高階的情懷。與政務區“天鵝湖畔設府”發展路徑一致,2011年巢湖市行政區劃調整,巢湖成為合肥市內湖,合肥適時提出“大湖名城、創新高地”構想,2016年安徽省政府遂遷至依傍巢湖的濱湖新區,濱湖新區也在2016年申報國家級新區。大合肥時代和濱湖新區構想逐漸落地,合肥房地產市場迎來新的契機,這也是濱湖在近兩年成為“地王集中地”的重要前提。
  中商情報網2015年前三季度土地成交信息顯示,杭州住宅用地成交均價為7854元/平方米,南京為6416元/平方米,合肥僅為3182元/平方米,就連合肥經常對標的武漢,住宅用地成交均價也達3620元/平方米。
  面包決定面粉價格。同樣來自中商情報網的數據顯示,2015年,杭州房價為1.58萬元/平方米,南京為1.51萬元/平方米,蘇州為1.31萬元/平方米,武漢為8800元/平方米,合肥為7900元/平方米。
  與杭州、南京同為“長三角城市群副中心”的合肥,在2015年時的地價和房價表現上,被前兩者甩出很遠,但這為合肥提供另一個契機,就是上述提到的外溢效應。
  “地王”的羅曼蒂克
  2015年的最后兩天,在合肥土地市場上具有“劃時代”意義。
  12月30日,合肥出讓七宗共884畝土地,攬金111億元,一天誕生3個“地王”。其中,融創以1.71萬元/平方米樓面價拿下政務區單價“地王”;文一以1.12萬元/平方米拿下濱湖區總價“地王”,高速地產則拿下濱湖區單價“地王”。12月31日,合肥再次公開出讓6塊地,合計426畝。
  彼時,土地價格還未立即反映在新房中,但及時傳導到了二手房市場。新房二手房價格出現倒掛,上述接近保利地產人士稱:“2015年6月至10月,地王頻繁出現,新房價格停留在9000元/平方米時,周邊二手房價格已破1.6萬元/平方米。年底融創拿地王后,新房價格也開始出現上漲沖動。”
  合肥地王之年就此拉開序幕。2016年,一大撥房企應勢奔涌而入。綠都、正榮1月13日首進合肥,金科5月19日斥資12億元首進合肥,新城控股10月28日首進合肥,早年設立辦事處的招商地產和龍湖地產也分別于1月13日和2月27日正式宣布首進合肥。
  在入駐開發商看來,合肥地區目前投資價值最高的區域分別是濱湖區、政務區和高新區。濱湖區是合肥城市脈絡的延伸方向,政府早年將諸多教育資源搬遷至此,并著手打造金融板塊;政務區具有核心區位和政務資源,完善的商業配套頗具吸引力;高新區則是合肥當前重點引進高新科技產業的地區,政府對產業人口的實施住房優惠政策。
  人口流向就是房地產投資流向,2016年,合肥誕生了大大小小23個“地王”。3月14日,文一地產以76.89億元拿下濱湖區700畝總價“地王”,命名為“文一塘溪津門”;5月10日,葛洲壩拿下濱湖區樓面單價首破2萬元/平方米的“地王”;6月29日,安徽置地拿下濱湖區1.99萬元/平方米的單價“地王”;7月,金茂以1.61萬元/平方米價格拿下高新區單價“地王”。
  相比之下,其他區域板塊略顯遜色。2016年,新站區單價“地王”樓面價為9300元/平方米,蜀山區為1.1萬元/平方米,廬陽區為1.81萬元/平方米,瑤海區為1.21萬元/平方米,肥西區為1.26萬元/平方米,長豐區為7841元/平方米,肥東區為1.12萬元/平方米。
  合肥“地王”頻頻亮相。據中商情報網《2016年全國300城土地成交金額TOP20》數據顯示,合肥總成交面積位列第六,僅次于上海、南京、杭州、天津、和蘇州;同比漲幅為112%,也位列第六,僅次于無錫、寧波、深圳、吳江和蘇州。
  迫于高地價,開發商大多將產品定位為中高端改善型項目,用上述接近保利地產人士的話來說,就是“合肥從剛需時代直接跨入豪宅時代”。盤踞于合肥市老城區的包公園今后將升級為包公故里旅游景區,記者今天從安徽合肥公共資源交易中心獲悉,正在規劃中的該景區目前正在征集發展總體規劃。
  據悉,本次規劃設計的重點為包公園景區占地34.5公頃(含水面面積15公頃)、拉芳舍占地約1100㎡ 、市少年宮占地約3700㎡、安徽老年大學占地約2300㎡以及蕪湖路(徽州大道—馬鞍山路)沿線,這也是 國家5A級旅游景區創建核心區;此外,國家5A級旅游景區創建控制區的范圍西至金寨路(銀河公園范圍) 、北至環城南路、南至九華山路(寧國路—馬鞍山路段)、東至巢湖路(長江路—航運巷段),包括創建 核心區,總占地面積約3.08平方公里。
  包公園管理處介紹,下一步將以有效盤活包公園及其周邊的文化旅游及產業資源,培育合 肥市旅游業發展的新龍頭、新引擎為出發點,圍繞創建國家5A級旅游景區這一總體目標,積極打造“國內 一流、國際知名”的文史類精品旅游景區。

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